Chủ tịch VNREA: "Không thể để nhà ở xã hội tiếp tục mắc kẹt trong cơ chế, chính sách"

Cơ chế rối rắm, vốn tắc, đất vướng, thủ tục nhiêu khê

Phát biểu tại Hội thảo “Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới” chiều 27/5, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội nhấn mạnh tầm quan trọng của nhà ở xã hội trong chiến lược phát triển đất nước giai đoạn 2025 – 2045. Theo ông, bất động sản là một trong những “thước đo” cho sự phát triển kinh tế – xã hội, trong đó nhà ở xã hội phải là một trụ cột chứ không thể chỉ dừng lại ở khẩu hiệu.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy phân khúc nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều rào cản. Từ năm 2021 đến nay, cả nước mới chỉ có 679 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô khoảng 623.051 căn, đạt khoảng 48% mục tiêu đề ra đến năm 2025. Một trong những nguyên nhân lớn nhất là các địa phương chưa lồng ghép chỉ tiêu nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội hằng năm và 5 năm, cùng với đó là hàng loạt bất cập về cơ chế, chính sách chưa được tháo gỡ.

Lấy ví dụ, TS. Nguyễn Văn Khôi cho biết, việc quy định lợi nhuận định mức 10% trong bối cảnh áp lực về giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công biến động thường xuyên, vướng mắc pháp lý dự án… đang khiến nhiều nhà đầu tư e ngại.

Cùng với đó, một số địa phương cấp tỉnh chưa bố trí ngân sách để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư; hỗ trợ nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã trao quyền cho địa phương trong việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, với ba hình thức: Dành 20% diện tích trong dự án thương mại, bố trí tại khu đất khác, hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất. Tuy nhiên, các điều kiện áp dụng chưa rõ ràng khiến địa phương lúng túng, buộc nhiều chủ đầu tư phải áp dụng phương án đầu tiên – gây áp lực về tài chính và triển khai.

Thêm vào đó, quỹ đất nhà ở xã hội hiện nay còn bị đặt ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng yếu, không thuận tiện giao thông. Quỹ đất do doanh nghiệp sở hữu nếu muốn chuyển đổi mục đích để phát triển nhà ở xã hội thì chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình, giá trị đất… dẫn tới ách tắc triển khai.

Về thủ tục hành chính, lãnh đạo VNREA cho biết, các thủ tục liên quan đến nhà ở xã hội – từ chủ trương đầu tư đến cấp phép xây dựng – hiện còn phức tạp, thiếu đồng bộ, khiến thời gian thực hiện dự án kéo dài, nhiều nơi mất hơn 2 năm để hoàn tất giải phóng mặt bằng.

Một điểm nghẽn khác khiến công tác phát triển nhà ở xã hội chậm triển khai là nguồn vốn chưa được khơi thông. Theo đó, nhiều gói tín dụng hỗ trợ chỉ mang tính ngắn hạn, chưa có tính bền vững do thiếu sự đa dạng nguồn vốn và thiếu vốn từ ngân sách nhà nước. Trong khi đó, lãi suất vay thương mại cao, thời hạn vay ngắn khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều chùn bước.

Không chỉ doanh nghiệp, người dân thu nhập thấp cũng khó tiếp cận vốn vay ưu đãi do vướng điều kiện chứng minh tài chính. “Người vay chỉ được hỗ trợ tối đa 80% giá trị căn hộ, còn lại phải có vốn tự có – điều mà không phải ai cũng đáp ứng được. Thậm chí, lao động tự do còn gặp khó vì địa phương không có hướng dẫn xác nhận mức thu nhập, gây trở ngại trong hồ sơ mua nhà”, lãnh đạo VNREA nhấn mạnh.

Ngoài ra, còn xuất hiện tình trạng “cò” nhà ở xã hội, mua bán suất chênh lệch, gây nhiễu loạn thị trường và bức xúc cho người mua.

“Chính sách về nhà ở xã hội là chính sách an sinh xã hội, do đó Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong chính sách này, cùng với sự đồng hành, tham gia của cộng đồng doanh nghiệp và người dân. Nhà nước cần phải có chính sách riêng đối với doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhất là nhà ở xã hội cho thuê. Cụ thể hóa chỉ thị 34-CT/TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới…”, TS. Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh.

Đề xuất ưu đãi lãi suất vay còn 2 – 4%/năm; lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách 

Trong bối cảnh còn nhiều điểm nghẽn cản trở đến công tác phát triển nhà ở xã hội, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đề xuất nhiều giải pháp, với mục tiêu biến nhà ở xã hội thành một trụ cột trong chính sách an sinh – không chỉ dừng lại ở khẩu hiệu.

Theo đó, lãnh đạo Hiệp hội kiến nghị các địa phương xác định rõ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với thu nhập dân cư, đặc biệt là nhóm lao động trẻ và người thu nhập thấp. Việc lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội cần có chỉ tiêu rõ ràng theo từng năm và giai đoạn 5 năm, lồng ghép vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội như một tiêu chí an sinh quan trọng.

Cùng với đó, việc quy hoạch đất và tạo lập quỹ đất sạch cho nhà ở xã hội phải được ưu tiên. Mỗi địa phương cần có danh mục dự án cụ thể, kèm chỉ tiêu thực hiện hằng năm.

TS. Nguyễn Văn Khôi cũng đề xuất các địa phương cần ban hành các chính sách ưu đãi mạnh hơn để thu hút doanh nghiệp và hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội. Đơn cử như phối hợp ngân hàng thương mại đưa lãi suất vay cho chủ đầu tư xuống 3 – 4%/năm với dự án bán, và 2 – 3%/năm với dự án cho thuê; thời hạn vay 20 – 25 năm.

Hỗ trợ vay vốn từ Quỹ đầu tư phát triển địa phương với lãi suất 2 – 3%/năm, giảm thuế giá trị gia tăng (VAT) xuống còn 0 – 3% (hiện tại là 5%) cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội. Người dân được vay mua nhà với lãi suất dưới 4%/năm trong thời hạn trả nợ 23 – 25 năm, đi kèm mô hình trả góp dài hạn để giảm áp lực tài chính.

Song song đó, cần bố trí ngân sách đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu trong dự án để giảm giá thành nhà, giúp nhà đầu tư tiêu thụ nhanh và tái đầu tư hiệu quả.

Bên cạnh đó, cũng kiến nghị tăng cường kiểm soát hiện tượng “cò mồi”, rao bán chênh lệch suất nhà ở xã hội, đấu giá bất thường… theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Việc này vừa bảo vệ người mua, vừa làm lành mạnh hóa thị trường.

Ở tầm vĩ mô, đề xuất Chính phủ và Bộ Xây dựng cần có những động thái mạnh mẽ hơn nhằm tháo gỡ pháp lý, phát triển cân đối phân khúc, đẩy nhanh tiến độ xử lý dự án, đa dạng hóa nguồn vốn…

Cụ thể, Chính phủ, Bộ Xây dựng cần gỡ nút thắt về quy hoạch, định giá đất, chuyển nhượng dự án; cho phép chuyển đổi dự án thương mại, tái định cư thành nhà ở xã hội; có chính sách ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở cho người dưới 35 tuổi và người lao động ở thực; giải quyết thủ tục nhanh để tăng cung sản phẩm, giúp tăng thu ngân sách. Đặc biệt, cần thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách, trái phiếu chính phủ, góp vốn địa phương và các tổ chức trong – ngoài nước.

Một nội dung trọng tâm khác là cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Lãnh đạo VNREA đề xuất rút ngắn toàn bộ quy trình xuống dưới 12 tháng, đồng thời cho phép các bước như thẩm định quy hoạch, phê duyệt đồ án… được tiến hành song song thay vì tuần tự.

“Ngoài ra, cần thiết kế các mẫu nhà ở xã hội chuẩn, do cơ quan chức năng phê duyệt và công bố, giúp tiết kiệm chi phí thiết kế, đẩy nhanh tiến độ dự án”, TS. Nguyễn Văn Khôi kiến nghị và nhấn mạnh, không thể để nhà ở xã hội tiếp tục mắc kẹt trong cơ chế, chính sách./.