Thị trường bất động sản trước vận hội phát triển mới

Bước sang năm 2026, đất nước ta đứng trước một thời khắc mang ý nghĩa chiến lược, nơi những nỗ lực cải cách bền bỉ đang hội tụ để mở ra một giai đoạn phát triển mới, đột phá hơn, toàn diện hơn và có trách nhiệm hơn với tương lai. Giai đoạn hiện nay không chỉ đặt ra yêu cầu “phục hồi”, mà còn đòi hỏi một tư duy phát triển mới, nơi bất động sản không đơn thuần là lĩnh vực đầu tư, mà còn gắn chặt với quy hoạch không gian, kết cấu hạ tầng, an sinh xã hội, chất lượng sống của người dân và năng lực cạnh tranh dài hạn của nền kinh tế.

Tổng quan thị trường bất động sản năm 2025

Năm 2025 là một năm rất khó khăn nhưng cũng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với thị trường bất động sản. Trong bối cảnh kinh tế thế giới biến động, chi phí vốn cao, thị trường trong nước chịu tác động rõ nét về thanh khoản và tâm lý. Tuy nhiên, điểm tích cực là Việt Nam vẫn giữ được ổn định kinh tế vĩ mô và từng bước tháo gỡ những điểm nghẽn lớn của thị trường.

Các Nghị quyết của Bộ Chính trị như: Nghị quyết số 57, Nghị quyết số 59, Nghị quyết số 66, Nghị quyết số 68… cùng với các Nghị quyết của Quốc hội, và hệ thống các Luật được ban hành giai đoạn 2023-2025 đã thể hiện rõ tư duy đổi mới, quyết tâm giải phóng lực lượng sản xuất, khơi thông nguồn lực xã hội.

Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chủ động chỉ đạo thực hiện nhiều giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đảm bảo an sinh xã hội, vừa tái cơ cấu cung – cầu, bình ổn thị trường bất động sản…

Sự chỉ đạo, kiểm tra, phối hợp của Bộ Xây dựng với các bộ, ngành, các địa phương đã tháo gỡ khó khăn trong triển khai thực hiện dự án… Nhờ đó, niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư đang dần được phục hồi, thị trường bất động sản có nhiều điểm tích tực, dần phục hồi và phát triển.

Bất động sản công nghiệp, logistic tiếp tục tăng trưởng tốt; tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp miền Bắc khoảng 83-85%, miền Nam khoảng 90 – 92%. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tăng khoảng 218 dự án với 10,8 nghìn căn. Có 2.385 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị quy mô 5,2 triệu căn. Tổng số giao dịch bất động sản đạt khoảng 600.000 bình quân/năm. Đặc biệt là triển khai 658 dự án nhà ở xã hội với 657 nghìn căn. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá trung bình cho nhu cầu thực còn thiếu nhiều.

Công cuộc cải cách, đổi mới, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố, thực hiện chính quyền địa phương hai cấp và nguồn lực ngân sách lớn cho hạ tầng chính là những yếu tố bản lề rất quan trọng.

Việc sáp nhập tỉnh, thành phố gắn với mô hình chính quyền địa phương hai cấp (tỉnh – xã) không chỉ nhằm tinh gọn bộ máy mà còn mở ra không gian phát triển mới cho quy hoạch, đầu tư và tổ chức thị trường bất động sản. Khi giảm khâu trung gian, nâng cao trách nhiệm của chính quyền cơ sở, môi trường đầu tư sẽ minh bạch và hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, nguồn lực ngân sách lớn dành cho hạ tầng sẽ tạo sức lan tỏa mạnh mẽ, thúc đẩy phát triển đô thị, khu công nghiệp, logistic và nhà ở, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ ổn định hơn từ năm 2026. Tuy nhiên, cần tập trung khẩn trương điều chỉnh quy hoạch chung cấp tỉnh mới có tầm nhìn cho 50 năm sau và đến năm 2125 là khung để dẫn dắt, định hướng cho từng giai đoạn 10 năm, 20 năm… Phát triển đô thị theo hình thức TOD, đô thị đa cực, đa trung tâm, đa tầng. Phương thức PPP, BT, FDI… và các nguồn vốn xã hội khác cho hạ tầng giao thông nội vùng, liên vùng như đường sắt đô thị, đường bộ cao tốc, sân bay… là xương sống tạo cho sự phát triển mạnh.

Giá nhà ở còn cao, nhà ở xã hội thiếu, thị trường phát triển chưa đồng bộ là thực tế cần nhìn nhận thẳng thắn

Giá nhà ở cao tại các đô thị lớn là hệ quả của nhiều yếu tố tích tụ trong thời gian dài, từ quy hoạch, hạ tầng, đến chi phí đất đai. Trong khi đó, nhà ở xã hội chưa đáp ứng kỳ vọng. Điểm đáng mừng là tư duy chính sách đã thay đổi rõ rệt trong các Luật mới và các Nghị định của Chính phủ, khi đặt mục tiêu phát triển cân bằng, hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Điều quan trọng nhất trong thời gian này là tổ chức thực hiện minh bạch, đồng bộ và tránh lợi ích cục bộ. Sử dụng công cụ điều tiết theo hai vấn đề chính: Điều tiết sử dụng đất đai hiệu quả, theo phân khúc nhà ở nhu cầu thực và tác động đến giá bất động sản; Điều tiết bằng công cụ tài chính (lãi suất, điều kiện vay, thời gian trả nợ, thuế và phí…) theo từng phân khúc như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở giá trung bình.

Sớm đưa Quỹ nhà ở Quốc gia, mục đích chính là nhà ở xã hội cho thuê với việc chính quyền dành quỹ đất và tạo mặt bằng sạch. Mặt khác, cơ chế hỗ trợ thực chất cho người mua nhà ở để có điều kiện thuận lợi mua (như lãi suất, thời gian trả nợ kéo dài và giảm điều kiện vay…, giá nhà mua giảm)… Thực hiện các giải pháp này sẽ tiến tới việc phát triển đồng đều giữa các phân khúc nhà ở.

Giải pháp căn cơ để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững

Giải pháp căn cơ để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững vẫn là hoàn thiện thể chế gắn với nâng cao hiệu quả thực thi. Các Luật đã ban hành, đang thực thi gặp vướng mắc thì Trung ương cần có các Nghị quyết, Nghị định tháo gỡ triệt để khẩn trương ngay trong tháng 1/2026. Đồng thời, địa phương gắn quy hoạch dài hạn và phát triển hạ tầng đồng bộ; Đơn giản hóa thủ tục đầu tư và thời gian giải quyết; Thực hiện một số khâu đồng bộ trong quy trình đầu tư dự án…; Chính quyền tạo quỹ đất sạch.

Trung ương cần ban hành quy định cụ thể thực hiện các phương thức đầu tư PPP, BT, FDI… mang tính bứt phá để tăng tốc. Doanh nghiệp đổi mới quản trị, nâng cao năng lực tài chính, tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu thực của xã hội. Khi thể chế được thông thoáng, niềm tin được củng cố, bất động sản sẽ tiếp tục là ngành kinh tế quan trọng, đóng góp tích cực cho mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số từ năm 2026.

Xuân mới là thời điểm của niềm tin và khởi đầu phát triển mới. Tôi mong các doanh nghiệp bất động sản kiên định với chiến lược dài hạn, tuân thủ pháp luật, gắn lợi ích của doanh nghiệp với lợi ích xã hội. Đối với nhà đầu tư và người dân, cần có cái nhìn dài hạn, lựa chọn những dự án minh bạch, phù hợp nhu cầu thực; tránh tạo “giá ảo”, “nhu cầu ảo” và tránh đầu cơ, lãng phí tài sản xã hội.

Nhân dịp Xuân Bính Ngọ 2026, tôi xin chúc cộng đồng doanh nghiệp và người dân “Sức khỏe, Bản lĩnh và Niềm tin”, cùng đồng hành với Chính phủ xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, góp phần đưa đất nước phát triển nhanh, bền vững và hướng tới mục tiêu quốc gia thu nhập cao vào năm 2045./.